Den kraftiga inflationsvågen i kölvattnet av den expansiva penningpolitiken under Covid-19 har ebbat ut. Det är inte orealistiskt att styrräntan redan nästa sommar faller under en procent och att bostadslåneräntorna återigen faller under två procent.
UNDER DE TRE SENASTE decennierna har realräntorna i västvärlden fallit. Beräkningar visar på att den underliggande ”naturliga räntan” är så låg som noll procent.
Kombinerar man detta med målet att priserna ska öka med två procent kan man över en längre period förvänta sig en genomsnittlig låneränta på cirka två procent, innan premier för risker i utlåningen. Det är inte helt klarlagt vad som driver de fallande realräntorna.
Lägre tillväxt, förändringar i befolkningens sammansättning, högt sparande i Asien och högre premier på riskfria tillgångar är några teoretiska förklaringsmodeller.
Ett sätt att tolka utvecklingen är att lågränteläget som västvärlden upplevde under perioden mellan finanskrisen och Covid-19 inte var en historisk anomali utan som ekonomisk verklighet. Låga räntor kan vara det nya status quo som vi alla måste förhålla oss till.
Ett annat sätt är att tolka empiri och teori är att långsiktigt och strukturellt höga räntor inte är särskilt troliga så länge läget i världen är stabilt. Tyvärr finns stora orosmoln som bygger på stora motsättningar mellan stormakterna, krig i Europa och det amerikanska presidentvalet i höst. Allt har avgörande inflytande på världsekonomins utveckling och därmed indirekt på det svenska ränteläget.
Räntorna kan, troligtvis, förväntas falla snabbt det kommande året. Man ska ha klart för sig att Riksbankens räntetopp denna gång inte var högre än den 2008 och i historisk jämförelse är toppen relativt modest, se figuren. En styrränta på fyra procent eller mer, och en bostadslåneränta på fem, sex procent eller högre, var länge ett normalläge och något man måste räkna med.
När inflationen snabbt föll tillbaka under finanskrisen sänkte Riksbanken styrräntan från 4,75 procent till 0,25 procent på mindre än ett år. Räntesänkningarna motiverades av att inflationen utan räntekostnader (KPIF) föll från 3,5 procent till i snitt 1,5 procent.
Enligt SCB ökade KPIF 1,3 procent under juni, 1,7 procent under juli och 1,2 under augusti. Det är tre månader där utfallet varit långt under målet på två procent. Det kan även jämföras med en toppnivå på 10,2 procent i december 2022.
Ser vi enbart till hur Riksbanken historiskt har agerat kan vi därför förvänta oss mycket snabba räntesänkningar under hösten och vintern och troligtvis i mycket snabbare takt än de aviserat, se Riksbankens prognos i figuren. En styrränta under en procent och låneräntor kring två procent till sommaren 2025 är ur ett sådant perspektiv inte orealistiskt att förvänta sig.
Vägen till långsiktigt låga räntor är dock lång och osäker och kan kantas av oförklarliga ränterekyler på samma sätt som under perioden efter 2010. Då höjde Riksbanken räntan till två procent i ett flertal steg, trots att inflationen konstant låg långt under målet.
I Hammarby Sjöstad har bostadsrättföreningarna generellt sett lyckats förhandla fram lägre räntor än genomsnittet i Sverige. Under 2021 lånade föreningarna sammanlagt drygt 4 miljarder till en ränta på ungefär 0,8 procent. Denna ränta har nu ökat till 2,0 procent. Satt i perspektiv har föreningarnas räntekostnader ökat med cirka 90 kronor per kvadratmeter bostadsyta eller 600 kronor i månaden för en bostad på 80 kvadratmeter.
Många jag talar med ser de låga räntorna innan Covid-19 som en engångsföreteelse som aldrig kommer tillbaka. Flera föreningar jag arbetat med har därför gärna velat se högre räntor som en permanent ökad utgift. Styrelserna har således velat höja avgifterna dramatiskt för att undvika ”underskott”.
Mitt råd är att höja i normal takt och vänta och se om räntekostnaderna verkligen blir permanent högre. Detta på samma sätt som räntesänkningar inte omedelbart bör leda till att man sänker avgiften. Föreningarna i Hammarby Sjöstad har i snitt höjt avgifterna med drygt 70 kronor per kvadratmeter de senaste åren, vilket nästan är lika mycket som räntekostnaderna ökat. Målet är att ha en stabil avgift i föreningen som är förutsebar och ökar i takt med att föreningens kostnader ökar permanent. För att klara av detta måste styrelsen i en bostadsrättsförening hålla reda på vilken avgiftsnivå som matchar föreningens kostnader på lång sikt. Samtidigt måste man se bortom kortsiktiga svängningar och ha en långsiktig plan för ekonomin.
I den ekonomiska ekvationen kan räntekostnaderna bli de mest volatila och svårhanterliga. Här finns ett stort antal olika möjligheter för att mildra volatiliteten och minska de negativa effekterna på ekonomin. Exempel är mycket långa bundna lån, en föreningsintern styrränta eller ränteanpassad avgift.
Av: DAVID SUNDÉN